O senso comum

A maioria das pessoas acredita que comprar é melhor. Afinal, quem compra “para de jogar dinheiro fora” com o aluguel, certo?

Além disso, não faltam lembranças do boom imobiliário, quando os preços subiam 30% ao ano. Mas será que essa lógica ainda se sustenta? E, principalmente: qual foi o retorno real de um imóvel ao longo do tempo?

O desafio de avaliar imóveis

Diferente de ações ou títulos públicos, imóveis não têm um histórico de preços facilmente rastreável. O melhor índice disponível no Brasil é o FIPEZAP, que acompanha os preços anunciados dos imóveis nas principais cidades. Ou seja, não reflete o valor efetivamente negociado — mas dá uma boa ideia da tendência.

É importante destacar que esse índice tem viés de sobrevivência: imóveis que perderam valor, foram abandonados ou demolidos saem do radar, o que distorce a média para cima.

Valorização: protege da inflação?

Entre 2008 e 2023, os imóveis superaram a inflação, segundo o FIPEZAP. Porém, sem considerar custos com a manutenção e impostos associados ao imóvel.

Ou seja, imóveis mantiveram seu poder de compra, mas dificilmente geraram um retorno real elevado.

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E o aluguel?

O aluguel compõe parte importante do retorno de quem investe em imóveis. Nos últimos anos, o rendimento médio do aluguel ficou entre 4,5% e 8% ao ano. Em 2023, girava em torno de 5,5%.

Para simplificar, vamos considerar um retorno de 6% ao ano. Ainda assim, é preciso descontar:

• Vacância (imóvel vazio)
• Inadimplência
• Custos com imobiliárias
• Impostos (como o ITBI e IR sobre o aluguel, que pode chegar a 27,5%)

E se eu tivesse investido em renda fixa?

Para comparação, títulos públicos de longo prazo indexados à inflação (como os do índice IMAB5+) entregaram retornos muito semelhantes — com menos dor de cabeça. Para fins de comparação foi usado o valor de 0,5% do valor do imóvel ao ano.Com custos e impostos já descontados, o resultado foi praticamente o mesmo de um investimento imobiliário médio.

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Com custos e impostos já descontados, o resultado da renda fixa foi praticamente o mesmo de um investimento imobiliário.  E sem precisar lidar com inquilinos, reformas, busca pelo imóvel ideal ou burocracia de cartório.

Porém, ao observar o gráfico, fica evidente a ausência de volatilidade — o sobe e desce — que está presente até mesmo na renda fixa. Para quem não confia no mercado financeiro ou não se sente confortável com os riscos envolvidos, investir em imóveis pode ser uma alternativa.

Mas comprar imóvel é só investimento?

Definitivamente, não.

A seguir, trago alguns pontos não financeiros que fazem muita diferença na escolha:

💰 Financiamento = poupança forçada

Um financiamento obriga você a guardar dinheiro. Mesmo que os juros sejam altos, para quem tem dificuldade de disciplina financeira, isso pode ser uma bênção disfarçada.

🏠 Prestígio social

Ter um imóvel é motivo de celebração. A sociedade valoriza a propriedade mais do que investimentos financeiros — mesmo quando boa parte do imóvel ainda "pertence ao banco".

🔧 Liberdade para reformar

O imóvel é seu. Você pode personalizar, reformar, pintar — sem pedir permissão a ninguém. Isso, sem dúvida, gera conforto e qualidade de vida.

🛑 Falta de flexibilidade

Quem compra, fixa raízes. Quem aluga, muda com mais facilidade. A compra de um imóvel pode limitar oportunidades profissionais, gerar deslocamentos mais longos ou dificultar adaptações em momentos de mudança familiar.

🎯 Risco de concentração

Investir em um único imóvel representa uma alta concentração patrimonial. E, sim, imóveis podem desvalorizar, especialmente fora dos grandes centros. Uma carteira diversificada tende a ser mais segura e eficiente no longo prazo.

🔧 Manutenção constante

Imóveis se desgastam. Exigem reformas, atualizações e atenção contínua — especialmente os mais antigos. Quem compra precisa estar disposto a cuidar.

Conclusão

A grande pergunta é: você está comprando um imóvel como investimento ou para viver?

• Se for investimento, pense bem: os custos, os riscos, a falta de diversificação e o trabalho envolvido podem não compensar. Fundos imobiliários ou títulos públicos indexados à inflação oferecem uma alternativa mais prática.
• Se for para morar, curtir com a família, ter mais autonomia e estabilidade, vá em frente. Nem tudo precisa ser racionalizado em planilhas. Dinheiro é um meio — e qualidade de vida é o fim.

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